Zakup działki – trudna decyzja

Jeśli marzymy o domu w pierwszej kolejności musimy mieć gdzie ten dom postawić. Czasem mamy po prostu szczęście i działkę otrzymujemy w spadku lub jako prezent od rodziców. Oczywiście może to być i szczęście i nieszczęście jednocześnie, bo wprawdzie jesteśmy właścicielami kawałka ziemi, ale na to jakie towarzyszą temu uwarunkowania już nie mamy wpływu. Tak też było w naszym przypadku. Działka jest położona w bardzo dobrej lokalizacji, ale posiada też swoje wady. Pierwszą jest dojazd. Jest to nieruchomość w drugiej linii zabudowy. Mieliśmy co prawda komfort wyboru – albo decydujemy się „dogadać” z czwórką sąsiadów i organizujemy dojazd drogą wewnętrzną, jednakże z dosyć wąską bramą wjazdową, albo decydujemy się na służebność gruntową. Wybraliśmy drugą opcję, ponieważ była dla nas tańsza i umożliwiała lepsze warunki. Wybór służebności pociągnął za sobą kolejną rzecz, która zdeterminowała później wybór projektu. Wjazd od południa. Nie jest to jakaś duża wada, jednakże jeśli chcemy dom z dobrym oświetleniem pomieszczeń na parterze (kuchnia od północy, salon od południa) wybór projektów gotowych jest już mocno ograniczony. Tyle o naszym miejscu na ziemi. Przejdźmy zatem do konkretów.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze działki?

Przede wszystkim na lokalizację. W końcu miejsce, w którym zamieszkacie ma być na całe życie (a przynajmniej kilka lat 😉 ). Wiele osób decyduje się na zakup działki, ponieważ zależy im na niskich kosztach pozyskania nieruchomości o zadowalającym metrażu. Należy jednak pamiętać, że prawdopodobnie będziemy musieli dojeżdżać do większego miasta w celach zarobkowych. Trzeba zrobić porządny research na temat tego, jak z wybranej przez nas miejscowości wygląda codzienny dojazd do pracy. Jaki jest czas przejazdu w godzinach szczytu? Czy jest dostępna komunikacja publiczna? Jaka jest częstotliwość kursowania? To na prawdę jest bardzo istotne. Ale nie tylko to. Trzeba również dowiedzieć się jak jest z dostępnością do usług publicznych – służba zdrowia, szkoły, przedszkola, żłobki, place zabaw, obiekty sportu i rekreacji. Ponadto, należy sprawdzić czy w najbliższym otoczeniu nie występują jakieś obiekty uciążliwe: duże zakłady przemysłowe, tartak, wysypisko śmieci lub duże hodowle. I jeszcze jeden ważny aspekt – czy nam się tam po prostu podoba? Dużo przyjemniej mieszka się w miejscu, z którym potrafimy się zidentyfikować.

Ok, mamy wybraną miejscowość marzeń. Przeszukujemy oferty. Jest! I co teraz? Na początek możemy sprawdzić kilka rzeczy bez odchodzenia od komputera.

Powierzchnia. Optymalna wielkość działki budowlanej pod wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny to 800 – 1500 m². Przy takiej wielkości mamy szansę na budowę wygodnego domu oraz bezproblemowe zagospodarowanie działki – podjazd, ogród, część rekreacyjna itp.

Kształt działki. W Polsce dominuje bardzo niekorzystna struktura działek na obszarach wiejskich. Są wąskie i długie. Unikajmy takich działek, bo ciężko będzie nam dopasować do niej dom. Najlepszym kształtem jest zbliżony do kwadratu o odpowiedniej szerokości. Standardowo budynek ma około 10 m szerokości. Jeśli jest z wbudowanym garażem zwiększa się ona już do 13-15 m. Zgodnie z przepisami odległość od granicy wynosi 4 m dla ścian z otworami okiennymi i 3 m bez otworów. To daje nam już minimum 21-23 m szerokości działek. Węższych niż 18 m nie brałabym pod uwagę, a jeśli marzymy o domu parterowym to szukajmy działki jeszcze szerszej niż 23 m.

Media. Może nam się wydawać, że wybudujemy studnię, szambo, a ogrzewać będziemy paliwem stałym (wersja podstawowa) lub pompą ciepła (wersja na bogato 😉 ). Ale prawda jest taka, że wodociąg, kanalizacja i gazociąg znacznie podnoszą komfort naszego życia. Jeżeli działka nie jest uzbrojona, postarajmy się chociaż dowiedzieć czy sieci znajdują się w drodze publicznej.

Tych rzeczy powinniśmy móc się dowiedzieć z ogłoszenia. Teraz będziemy musieli się bardziej nagimnastykować 🙂

Status działki. W ogłoszeniach szukamy zazwyczaj działki budowlanej. Ale na jakiej podstawie działka została określona jako budowlana? Czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a może wydana została decyzja WZ? Jeśli żadne z powyższych, to działka może być co najwyżej potencjalnie budowlana. Wtedy powinna zapalić się nam w głowie czerwona lampeczka. Plus jest taki, że tak zwana WZtka może być wydana dla osoby nie będącej właścicielem, więc jeśli nieruchomość na prawdę Was interesuje, możecie o taką wystąpić do Urzędu Gminy. Dużo lepiej jeśli działka objęta jest planem miejscowym. Tylko jak się tego dowiedzieć? Wiele gmin posiada wygodne Systemy Informacji Przestrzennej (SIP), z których dowiemy się nie tylko tego czy plan jest, ale także tego jakie są ustalenia dla danej działki. Jako przykład poniżej SIP dla Miasta Kobyłka.

Niestety nie każda gmina posiada swój SIP. Na stronach gminnych bardzo często są zamieszczone wszystkie plany. Niestety wymaga to nie lada wysiłku, żeby odnaleźć plan dla interesującego nas fragmentu. A są też takie przypadki, że plany owszem są, ale nie udostępnione w sieci. Pozostaje nam wtedy jedynie złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu miejscowego. Dużo szukania, a do czego nam to właściwie potrzebne? Otóż od tego zależy jak będzie mógł wyglądać nasz przyszły dom. Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź ustalenia decyzji o warunkach zabudowy niekiedy bardzo ograniczają ostateczny wygląd budynku. Czasem marzymy o nowoczesnym domu z czterospadowym dachem o niedużym kącie nachylenia, a zapisy prawa miejscowego narzucają dach dwuspadowy o spadku 30°-45°. Wtedy albo decydujemy się zmienić marzenia o domu, albo poszukać innej działki. Ponadto, w planie lub decyzji WZ powinny się znaleźć wszystkie informacje na temat stref ochronnych i innych ograniczeń.

Uwarunkowania prawne. Najłatwiej sprawdzimy je w wypisie z Księgi Wieczystej. Wniosek może złożyć każdy w odpowiednim Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Warto sprawdzić czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką czy służebnością.

Uwarunkowania przyrodnicze. Prawda jest taka, że środowisko przyrodnicze było pierwsze, a my musimy się do tego dostosować. Nie odwrotnie. Jeśli na naszym terenie obowiązuje plan miejscowy wszystkie uwarunkowania powinny być w nim uwzględnione. Powinny. Jeśli plan jest stary to zdarza się, że nie są. A tak w ogóle to o plan wcale nie jest tak łatwo, ponieważ pokrycie nimi jest w Polsce bardzo niskie. Gdzie szukać informacji na ten temat? Z pomocą przychodzi nam wiele geoportali. Na geoportalu IKAR Państwowego Instytutu Geologicznego możemy poznać utwory geologicznie, co wskaże nam co nieco na uwarunkowania glebowe i hydrologiczne. Jeśli teren położony jest w pobliżu rzeki to warto sprawdzić mapy zagrożenia powodziowego dostępne na geoportalu Państwowej Służby Geologicznej. Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska zaś utworzyła portal pozwalający na sprawdzenie stanu form ochrony przyrody. Wracając do gleb i poziomu wód podziemnych, warto jest przyjechać obejrzeć działkę wiosną. Wtedy poziom wód gruntowych jest najwyższy i możemy na własne oczy przekonać się czy nie popłyniemy ;).

Historia terenu. Trudno dotrzeć do historii, ale warto czasem poszukać. Przykładem niekorzystnej historii są działki w Warszawie, na których powstają nowe osiedla. W dawnych czasach były one zajęte przez zakłady fotochemiczne, które to skaziły grunt. Koszty utylizacji zanieczyszczonej gleby są ogromne, a uciążliwości związane ze skażeniem nie pozwalają zaniechać tego procesu.

Aktualne zagospodarowanie. Niby rzecz oczywista, a jednak może nam umknąć. Jeśli działka jest pokryta drzewkami owocowymi, samosiejkami, albo zalega na niej stary fundament podniesie nam to koszty przygotowania działki do budowy.

Przebrnęliśmy. Wszystko sprawdzone. Możemy kupować nasz idealny grunt pod budowę domu 🙂 Powodzenia przy zakupie!